如果让我接管万科，我会在五年内大幅拉高杠杆，举债占据市场份额，随后在2017年前转型轻资产运营模式。」
「也就是说，未来五年你要快速拉高万科的杠杆率，紧接著再用两年时间降低杠杆？」
戚泊君轻微皱眉，又问出心中不解道：「还有，为什么定在五年？以现在的房地产发展趋势，保守估计还有十年时间吧？」
「戚领导知道巴菲特吗？」张扬询问。
「知道，全球公认的股神。」戚泊君快速回应。
「我很喜欢巴菲特的交易策略，他总是能在大跌前逃顶，又总能在机会来临时买进，而他之所以能够做到这点，很大一部分原因就是不贪鱼尾行情。」张扬平静讲述。
不等戚泊君开口，张扬继续说道：「经过炒房团和开发商的连续饥饿炒作，现在华国的房地产已经呈现疯狂态势，有房者上杠杆，再买一套或者多套，盼著房价继续上涨，没房者担心房价上涨过快，未来买不起房，被迫上杠杆。」
「在这种集体共识下，杠杆率飙升速度远超曾经的美国和日本，临界值也会提前到来。」
「牛市不是缓慢结束的，而是一瞬间斩首，然后加速下跌，彻底套牢后再过渡到缓跌阶段。」
说到这，张扬淡淡一笑，总结道：「为了避免斩首行情，我只做最安全的五年时间，并且会根据每年的城镇化数据和农村人口数据去调整，确保能够规避下行周期。」
「7
戚泊君陷入沉思。
张扬这看似激进的规划，又带著稳健的风险预案。
对于万科，戚泊君和几位深城的领导都觉得最近几年有点过于保守了，一家房企的帐面现金流居然高达200多亿华国币。
拿恒大和万科对比，2009年恒大的资产负债率是79.14%，而万科只有67%，并且净负债率是15%，反观恒大已经来到了115%。
虽说万科求稳没错，但这未必也太稳了，稳到连深城领导班底都有了不小的意见。
在仔细斟酌一番过后，戚泊君沉声道：「举债发展后的那两年转型，你详细展开说说。」
张扬：「你是说轻资产商业运营？」
「没错。」
戚泊君点头。
「所谓的轻资产商业运营，就是在万科占据大量市场份额后，从自己投资建楼、自己持有运营的重资产开发商，转变为输出品牌与管理、收取服务费与租金分成的轻资产管理方。」
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